房产买卖 转换投资 1031法延税

房地产商买卖房地产，要缴资本利得税。但如买卖只是转换投资，卖掉较小或地段不好的楼房，买较大较好的楼房，或从住房出租的房地产，转到办公楼出租的房地产，就可利用国税局的1031法（IRC Sec 1031），不用在出售时缴资本利得税。这种投资没有限制，也就是说，不断的先卖后买，就可以不用缴资本利得税而不断地延税，直至最后出售收到现金为止。如果不能按时用1031法完成交易，也有替代计划可以延税。申报1031延税，纳税人要填报8824表。

1031法又称作同类财产交换法（Like-Kind Exchanges），不能用于自住房的买卖，也不能用于股票、债券、存货等财产的交换，只能用于商业用途的房产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。

房地产不管是否改良一般都是同类的，如公寓大楼可与办公大楼交换。但只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产、买美国的房地产，不能免缴资本利得税。同时，不动产（房地产）也不能与动产如汽车、家具等交换。如果两年内买卖交换得来的房地产和关联双方如亲戚之间的交换，不能用1031法。如果房地产出售导致亏损，也不要用1031法，因为免税的交换不能得到退税。

为运用1031法，必须在房地产卖掉45天内确认替代的房地产，确认必须是书面的，有买卖双方的签名。也可确认多个替代的房地产，并在180内完成购买交割手续，不能延期。而且，必须要有一个合格的中介机构帮助完成交易，用以持有出售的收入，支付买房的价格和其他费用。合格的中介机构是全职做1031财产交换生意的公司，亲戚或有财务关系的人或公司都不合格。也就是说，过去两年为卖房者服务的律师、会计师和房地产经纪都不能担任中介机构。

不断的先卖后买就是不断用新房地产投资代替旧房地产投资，有资本利得变现（Realized）但还没有可税（Recognized）。如果新房地产价值高于旧房地产价值，资本利得税可以无限期的延续下去不用缴税。但如果新投资价值低于出售的旧投资或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为「好处」（Boot）。

好处包括现金，债务减免，支付不合格的费用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的「好处」要缴资本利得税，最高收到的全部「好处」都要缴资本利得税。例如，旧房地产价值为1000万元，成本基准（Cost Basis ）为600万元，资本利得实现400万元，新房地产价值为800万元，卖房者收到现金200万元。200万元要缴资本利得税，以20%税率算要缴40万元税。因此要尽量避免在房地产交换中收到「好处」。但将来投资的成本基准变为800万元。

另外，还要注意1031法的折旧重新计税（Depreciation Recapture）。一般而言，房地产和房地产交换没有折旧重新计税。但如果改良的土地和楼房与没有楼房的未改良的土地交换，原先的楼房折旧将被重计为普通收入缴所得税。整个1031交易过程概述如下：

咨询会计师关于1031法交换；将房地产出售，让购买者知道1031交换的意图并同意配合；与中介机构签订合同，设立托管账户，由其收取出售所得现金；在45天内找到替代的房地产，并在180天内完成交割；由中介机构支付购买房地产的价格和收取服务费用。

如果不能在限期内找到替代的房地产并完成交割，有一种被称为「结构化销售年金」（Sructured Sales Annuity）作为替代计划可以补救。它是一般的分期付款销售和结构年金的混合物，房地产出售者在收到分期付款时才分期缴资本利得税，达到延税。

本文摘自：世界日报

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