住宅易租售风险低!华人投美地产11问
- samat3618
- Nov 10, 2016
- 5 min read
买美国房产能不去美国买吗？美国房产如何投资？养房费用都需要多少？美国房产投资新手们问题多多？不怕！为大家整理了一些新手们都爱问的问题，仅供参考！
一、不是美国人可不可以买？有什么限制吗？
毫无疑问答案是可以。美国是一个移民国家，它欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。除了在卖房的时候，在利润赋税上有一些不同。
二、买家必须到美国吗？
理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，跟经纪人通力合作，亲力亲为较好。或者在实际操作中，你可以委托在美国的亲属和朋友帮忙看房，选定房子。也可以委托信得过的经纪人代为成交。有些交易过程中仅仅需要委托书的公证复印件即可，这是理想化的足不出户就能在美国买房了。
三、买美国房产与买中国房产，程序有何不同？
美国买房要经过严谨的手续。这也会降低在房产过户中的诈欺、违约的机率，使买卖程序严格规范。美国的经纪人，都需要取得各州专业房地产执照，才能为客人做买卖、交易的服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。所以说，如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。
四、可以购买哪几种类型的房子？
在住宅房屋方面，通常分成独立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)，公寓(Apartment)。独立屋占比大，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子，不与隔壁邻居共用一面墙。
美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但这美国有时，别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于那些年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。
共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。
城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。
公寓楼则通常会有数十户，甚至数百户共用一栋大楼，这些楼可高可低，一般都是只有使用权，但不能单独买其中的一套或几套。另外，还有一些移动屋，俗称铁皮屋，也仅仅是拥有使用权的房屋，每月需要缴纳土地使用权的使用费。
五、美国的公寓楼与中国的公寓一样吗？
在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。基本上属于商业房地产投资的范畴。
六、在美国有哪些物业可以投资？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。
七、在各种投资项目中，投资风险如何？
投资风险低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。
仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。
投资风险较大的是土地，投资利润较大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资利润率越高的投资风险可能越大。
八、可以买新房吗？
当然可以，只是美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，是比较难抢到的。我们加州置业团队在这方面有着丰富的经验，可以帮助客户抢到很多热门地段的全新别墅。
九、听说美国房屋价钱便宜，但持有成本比较高，是这样吗？
在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%。新开发的区域，地产税会高一些。现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3,000到$6,000之间。
十、美国的房子通常分为独立屋、城市屋(连排屋)，除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？
房屋保险在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。而如果是全额现金购买的话，还是买一个房屋基本保险，否则一旦出现灾害了，将无任何保险公司赔付你的损失。
房屋的另一项持有成本是庭院的维护，例如减草，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。
如果你买的是城市屋(连排屋)，你会有一个社区费(国内称物管费)，费用一般在一百五十块到三百五十块之间，费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。
十一： 买了房就回国，出租屋如何管理：
基本上来说帮助你购买房屋的房产经纪都可以帮助你， 你需要了解的行业收费如下：
出租广告费用 (根据地区时间长短等不同)当然有相当多的情况下是不需要广告费的， 只要出租市场够好， 基本上经纪人使用的信息网络就足够处理了
租约费： 这个费用在南加州地区一般是一年租约总金额的6%， 由你的经纪人公司和租客方经纪人公司分别收取一半(3%)
房屋管理费用： 通常为房屋月租金的10% - 16% (视租金/房价，区域，公司而不同)， 空置房屋/待租为3-6%
维护费：根据情况和地区价格各异(如：漏水，更换龙头马桶等等)
驱赶租客： 根据加州法律，驱赶租客必须走法庭程序， 律师信价格为 $80 - 120， 驱赶程序 $800-1600, 律师上庭费用/次 $250-400
一般来说由于租金上限， 70万以下的房屋租售比会比较合理， 比如40-50万内陆帝国房屋在减除基本费用(地税，管理，普通维护)后一般能达到5-6%， 而10-30万联排或公寓可以达到7-10%。
（本文源自乐居海外综合。加州置业编辑整理。）
Comentários